PropTech y Fiducias: creando confianza y mejores proyectos.

Proptech y Fiducia

La construcción es un sector fundamental en la economía de la mayoría de los países y se caracteriza por ser una industria paquidérmica en temas de innovación y tecnología. Sin embargo, el uso de las nuevas tecnologías de información en la industria, tendencia conocida a nivel global como Proptech, ofrece una excelente oportunidad para este sector en Colombia, donde disponemos de un modelo de desarrollo inmobiliario y de mitigación de riesgos particularmente avanzado, generando un terreno fértil para el crecimiento de emprendimientos tipo Proptech.

Probablemente a nivel social, el conjunto de tecnologías que más han generado impacto en nuestra sociedad son las relacionadas con comunicaciones. Para citar un ejemplo, hoy es posible realizar videollamadas desde cualquier sitio a través de una conexión a Internet, lo que implica sin duda alguna un cambio en la forma como nos relacionamos con los demás y por tanto en la forma en la cual hacemos negocios.

La comunicación puede definirse como el proceso mediante el cual un mensaje o información se trasmite entre un emisor y un receptor a través de algún canal. Las nuevas tecnologías ofrecen no solo mejoras en los canales tradicionales, sino también la creación de  nuevas alternativas como por ejemplo Blockchain, tecnología que puede entenderse como una base de datos distribuida y robusta donde todos los participantes tienen una misma copia inalterable de la información, generando así confianza entre los usuarios, además de reducir costos y riesgos en las operaciones.

Por otro lado, un negocio en el sector inmobiliario se realiza entre personas, por cuanto los sentimientos entre las mismas juegan un papel fundamental. Elementos como  la empatía o la confianza son fundamentales a la hora de cerrar una venta o realizar un negocio, y es precisamente allí donde las aplicaciones Proptech tienen grandes oportunidades de revolucionar la industria al generar confianza entre los actores mejorando los procesos de comunicación y por tanto la eficiencia y generación de valor de la industria.

En el caso particular del desarrollo  de proyectos inmobiliarios en Colombia, el uso de encargos fiduciarios se ha consolidado durante los últimos años como la herramienta fundamental para mitigar los riesgos principales de los proyectos. El origen de la palabra fiducia se asocia al término del latín “Fides”, que significa confianza, por cuanto las fiduciarias  terminan siendo  empresas en las cuales los clientes depositan no solo sus recursos, sino también su confianza.

Así las cosas, es claro que las aplicaciones Proptech y las fiducias inmobiliarias comparten un objetivo común: generar confianza entre las partes del negocio, facilitando el mismo mediante la mitigación de los riesgos del proyecto. Por tanto, cado uno de los riesgos que enfrenta un proyecto  inmobiliario puede verse como una oportunidad para el desarrollo de aplicaciones Proptech o de compañías especializadas en el sector inmobiliario como las fiducias.

Al compararlo con otros países como España o Estados Unidos, en Colombia se ha implementado un modelo fiduciario con excelentes resultados, generando una importante dinámica en el mercado. No obstante,  se debe recordar que el origen de este modelo se deriva de las lecciones aprendidas en la terrible crisis hipotecaria que sufrió Colombia a finales de los años 90, luego de la cual se identificó la necesidad de desarrollar un  modelo  de  promoción inmobiliaria que mitigara los riesgos de desarrollo, y particularmente el riesgo comercial.

Riesgos de la fiducia

Para entender el modelo fiduciario colombiano basta con estudiar los riesgos   más  importantes  de  una promoción inmobiliaria en el país:

  • Riesgo del terreno: Asociado a la probabilidad de tener problemas con el  terreno  donde  se  realiza  la  promoción  como: embargos, disputas legales sobre la propiedad y su tradición, afectaciones, etc.
  • Riesgo normativo: Derivado de los requisitos, normas y leyes que aplican en  la  ciudad  o  municipio  donde  se  desarrolla  el  proyecto, establecidos  por  el  Gobierno  nacional, las  autoridades  locales y las empresas de servicios públicos, entre otros.
  • Riesgo comercial: Es  el  riesgo  más  importante  que  debe  asumir y controlar el constructor, pues a su vez es el más incierto dada la poca información real del mercado disponible en el país y la posibilidad que su producto no sea exitoso en ventas.
  • Riesgo financiero:  Es  la  probabilidad  de  no  conseguir  los recursos financieros necesarios para ejecutar las obras del proyecto, el cual se asocia  fundamentalmente  al  riesgo  comercial  pues  al  no  tener suficientes ventas, no se obtendrá el crédito constructor, puesto que este se paga con la subrogación de los créditos hipotecarios de los compradores.
  • Riesgo de  construcción:  Integrado  por  los  sobrecostos,  demoras  y demás  vicisitudes  que  pueden  ocurrir  durante  la  ejecución  de  los trabajos  y  que  dependen  fundamentalmente  de  la  complejidad técnica de las obras y de la experiencia del equipo ejecutor.

Anteriormente, los constructores y los bancos asumían la mayor parte de los riesgos descritos previamente, pues construían y financiaban antes de haber vendido las unidades.  Del lado del  comprador,  en  principio  no  se  asumía  riesgo alguno, pero  como  se ha observado en las crisis hipotecarias en muchos países, en toda operación inmobiliaria el comprador asume  riesgos como la devaluación del activo comprado como consecuencia del estallido de una burbuja inmobiliaria, y otros riesgos más generales como la perdida de la capacidad adquisitiva del país.

De esta manera, el modelo fiduciario colombiano asigna la responsabilidad al constructor de constituir un fideicomiso para cada proyecto, al cual aporta los recursos básicos para el desarrollo de este. Luego el propietario del terreno sede al fideicomiso las tierras donde se desarrolla el proyecto, recibiendo algún tipo de beneficio por su aporte, el cual puede ser al inicio, durante o al final del proyecto, según las condiciones que se pacten con el constructor.

Por otro lado, los compradores del proyecto se vinculan a la fiducia antes de que las  obras  inicien, lo que se conoce como compra sobre planos,  aportando  dineros  denominados como  cuota  inicial,  custodiados por la fiducia hasta que el constructor mitigue los principales riesgos del proyecto.  Si  bien  el  constructor y  el  banco siguen  siendo  los  motores  principales  del emprendimiento, el hecho de vincular a los compradores antes del inicio de las obras permite mitigar los riesgos de la promoción como se describe a continuación:

  • Riesgo del terreno: Para aportar el terreno a la fiducia se realiza un cuidadoso estudio de títulos y durante el proyecto la fiducia mantiene la titularidad del terreno, independizándolo completamente de las demás operaciones de los compradores o los dueños anteriores.
  • Riesgo normativo: Para acceder a los recursos de los compradores el constructor debe   presentar   a   la   fiducia   las   licencias   y   permisos requeridos para el desarrollo del proyecto.
  • Riesgo comercial: Se mitiga mediante la confianza generada entre las partes por la implementación del modelo fiduciario completo y las ventas sobre planos, mientras que la fiducia asegura que los dineros entregados por los compradores son solo para la realización del proyecto.
  • Riesgo financiero:  Una  vez  mitigados  los  riesgos  anteriores,  es relativamente  sencillo  obtener  un  crédito  constructor,  pues  el proyecto  ya  cuenta  con  los  terrenos,  los  permisos  y  las  preventas necesarias para asegurar la operación.
  • Riesgo de   construcción:   La   fiducia  y  la ley,  solicitan   al constructor además de los requisitos anteriores, el nombramiento de un supervisor técnico independiente y de un auditor financiero del proyecto, así como la obtención de pólizas de calidad y estabilidad para el proyecto.

Una vez se confirma que los anteriores riesgos para la ejecución del proyecto han sido mitigados efectivamente, el proyecto entra en una nueva etapa operativa o  de construcción luego de la certificación de las “condiciones de giro”, en la cual la fiducia hace entrega de los recursos recibidos durante del proceso de pre-ventas del proyecto, para que el constructor pueda llevar a cabo las acciones necesarias para el desarrollo del proyecto. En otras palabras, si el proyecto no es seguro, la fiducia no entregará los recursos, lo cual genera la confianza necesaria para agilizar la realización de los negocios.

Este modelo ha permitido el desarrollo de proyectos innovadores con tendencias como crowdfunding, en donde el desarrollador divide el proyecto, ya no por inmuebles, sino más bien por cuotas o participaciones con valores totales relativamente  bajos, democratizando el acceso a la inversión inmobiliaria la cual típicamente esta restringida a personas con alta capacidad adquisitiva. Al mismo tiempo, así como el crowdfunding presenta ventajas, también genera riesgos adicionales que el comprador deberá evaluar cuidadosamente antes de realizar una inversión, pues como es bien sabido, ninguna inversión está libre de riesgo.

En países como el Reino Unido ante el elevado costo de la vivienda nueva, se presentan interesantes alternativas de compra como el “shared ownership”, el cual consiste básicamente en que dos o mas personas compran un inmueble con un comprador principal, por ejemplo con el 30% de la inversión y los secundarios o inversionistas con el 70% restante, de forma tal que no hay crédito hipotecario.

Luego, el comprador principal disfrutará el inmueble y pagará a los secundarios un arriendo mensual proporcional a la participación de los demás propietarios, permitiendo que compradores que aún no tienen capacidad financiera o de endeudamiento realicen su primera operación inmobiliaria, mientras que los inversionistas reciben un retorno interesante, respaldado por una porción de la propiedad.

En conclusión existe una infinidad de alternativas de desarrollo inmobiliario que pueden encajar perfectamente con el modelo fiduciario colombiano, el cual además muy seguramente se integrará con aplicaciones Proptech enfocadas en cada uno de los riesgos enumerados anteriormente; con market places para mitigar el riesgo comercial, plataformas de crowdfunding para el riesgo financiero, sistemas BIM, gestión de proyectos, y control de obras para el riesgo de construcción, plataformas de análisis de información para el riesgo normativo y de terrenos y así sucesivamente.

Artículo escrito por:

Camilo Blanco, Nathalia Gonzalez

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