Diferentes pronósticos apuntan a que, tras la crisis sanitaria generada en el país por la pandemia por COVID-19, la economía se ha encaminado a la recuperación. En este contexto, la búsqueda y oferta de vivienda viene presentando resultados sobre los que es vital hacer seguimiento. Particularmente, uno de los cambios más visibles ha sido la forma como se vende y se arrienda en el país, los espacios digitales de inmuebles como apartamentos, casas y apartaestudios se han convertido en una valiosa herramienta que cada día gana más participación en la comercialización.

¿Qué son las aglomeraciones urbanas?

Las aglomeraciones son territorios que agrupan varios municipios. Cada aglomeración está compuesta por una ciudad núcleo y por uno o más municipios aledaños. Se caracterizan porque dentro de cada una, un porcentaje de la población viaja diariamente fuera de su municipio de residencia para ir a trabajar o para realizar actividades cotidianas (como estudiar o adquirir bienes y servicios). Así, el mercado laboral y el inmobiliario adquieren una dimensión regional. En Colombia, a la fecha, se han identificado 18 aglomeraciones (DNP 2014). Analizaremos en este estudio las siete (7) de mayor tamaño poblacional (ver metodología pág. 84), cada una con su núcleo y municipios aledaños. Son las siguientes: A-Bogotá, A-Medellín, A-Cali, la A-Barranquilla, la A-Cartagena, la A-Bucaramanga y A-Pereira. Estas aglomeraciones en conjunto agrupan un total de 84 municipios, nosotros incluimos sólo los 42 municipios en los que identificamos una dinámica inmobiliaria significativa. Por este motivo, en este estudio nos interesó conocer cuál ha sido el comportamiento de la vivienda usada en las principales aglomeraciones del país e identificar patrones y diferencias entre las mismas.

Principales características de las 7 aglomeraciones

Analizamos 42 municipios que consolidan el 55 % de la población urbana del país, el 53 % de los predios urbanos y ocupan el 33 % del suelo urbano del país.

La Aglomeración Bogotá tiene un tamaño poblacional que no es comparable con las demás, por su escala se considera una de las 5 más grandes de América Latina. Tamaño Poblacional 2018 No. de personas Ciudad núcleo Total municipios aledaños Las ciudades núcleo registran mayor valor agregado (valor anual de producción) por habitante frente al de sus municipios aledaños en conjunto, a excepción de la Aglomeración Cali.

La densidad urbana es más alta en las ciudades núcleo, no obstante en el caso de la Aglomeración Bucaramanga es mayor en sus municipios aledaños, los cuales en conjunto presentan una densidad de 148 personas/ha urbana Densidad Poblacional Urbana 2018 Personas / Ha Urbana Ciudad núcleo Municipios aledaños Se observa que en las ciudades núcleo la participación de apartamentos es mayor a la de casas. En el caso de los municipios aledaños se destacan los de la Aglomeración Cali y la Aglomeración Cartagena, por ser aquellos donde la participación de casas es un poco mayor de 70 %.

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Escrito por: Fincaraiz

Fincaraiz– Asociado Colombia PropTech